热血羽毛球mg试玩:綠城、融創這些疊墅的創新力,我給90分!

  • 時間:2019-05-18 10:26 編輯:宿小房 來源:宿遷房產網
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摘要:前幾天,明源君留意到綠城的一則小新聞,說的是綠城在梳理疊墅的產品線,目前已經形成了“雲廬”、“桂語”、“民國風”等三大立面風格序列。雖然是很不起眼的一個消息,但明源君看到的是,疊墅產品正從逐步從以前的小眾產品發展成別墅市

mg热血羽毛球网站 www.xyezd.icu 前幾天,明源君留意到綠城的一則小新聞,說的是綠城在梳理疊墅的產品線,目前已經形成了“雲廬”、“桂語”、“民國風”等三大立面風格序列。


雖然是很不起眼的一個消息,但明源君看到的是,疊墅產品正從逐步從以前的小眾產品發展成別墅市場的主流。疊墅產品之所以流行,主要基于3個原因:


一是中產階級對別墅產品有需求,但購買力有限。2000萬以內的別墅產品最受中產階級青睞。


二是同樣用地面積下,疊墅更容易出容積率,據策源觀察測算,4F疊墅產品的實際容積率可以達到1.1-1.6;而6-8F疊加產品實際容積率更高,可達1.7-2.1。


三是受“嚴控低層住宅建筑”政策的影響,聯排別墅、合院別墅將受到嚴格限制,疊墅產品成為高壓新政下低密產品相對較好的一條出路。


這兩年房企都扎堆推出了疊拼別墅,并挖空心思在設計上創新,希望能通過一點一滴的優化升級,盡量彌補疊墅的一些劣勢。下面,明源君結合案例來詳細分析看看。


疊加方式更加多元化


傳統的疊墅主要是傳統對稱式,一般只有上下兩疊,或者上中下三疊,也就是常見的兩層一躍。早幾年,房企剛開始探索疊墅產品時,市場上出現了五花八門的疊墅,甚至有的項目做到4疊、5疊、6疊。


但這兩年市場主流回歸了4~6層的2疊和3疊產品。很多房企經過探索發現,從收益角度來看,5~6層疊墅是市場最優選擇。另一方面,疊拼別墅層數一旦突破6層,別墅感就會大大降低,私密性和舒適度都會大打折扣,變得洋房不像洋房,別墅不像別墅,溢價率也很有限。


現在市場上疊墅產品越來越多,甚至有趕超聯排的勢頭。面對激烈的競爭,很多房企都變著法子去提升產品力。


從疊墅的疊加模式來看,也演變出很多類型。


第一種是上中疊采用咬合疊加,下疊不變的模式,優點在于可以實現更大開間數。


比如杭州聯發做的疊院產品每個單元共5層,包含2個下疊、1個中疊和1個上疊。其中下疊A戶型和中疊戶型為近似“L”形狀構造,下疊B戶型和上疊近似“7”字形狀構造。上中疊戶型兩層只做一戶,可以實現更大的開間。

▲聯發疊墅疊加模式


第二種模式是上下疊有一戶采用平層模式,其他戶仍然是兩層一躍。


比如有下疊是平層,中疊和上疊仍為兩層一躍,此種模式價值在于對標4~5層的上下疊產品時,上疊產品品質未做降低,而中疊產品還可以通過北側院落獨立入戶,下疊產品則通過大面寬和大院落實現了升級,并且別墅總量有可能增加。


▲金地佘山天鏡如愿疊墅立面


有中疊采用平層模式,這種其實差不多是洋房產品的改頭換面。



還有上疊采用平層模式,此種模式價值在于對標4層的上下疊產品時,上疊和中疊產品品質未做降低,而上疊疊產品通過大面寬和大露臺實現了升級,并且別墅總量有可能增加。

圖:上疊采用平層模式


去年,疊墅產品的疊加模式進一步進行分化,比如經濟型疊拼產品,開始深入挖掘首層產品價值,比如重慶保利堂悅疊墅將傳統下疊兩戶變成了4戶:



一方面,多首層,首層戶數占總戶數的50%,使盡量多住戶能夠贈送私家花園及地下室,享受院子和獨立入戶的尊貴感;


另一方面,相比傳統產品,相同戶數樓層更少,樓間距需求小,因此可大幅度增高容積率,達到1.2左右,約為獨棟別墅容積率的兩倍,有效節約土地。



與此同時,通過分層退距,北側退臺減少退距,實現密度最大化,進一步增加產品溢價。



這樣一來,地下車庫停車效率也很高,樓間距的對應位置在地下車庫內剛好可做兩排停車加一個車道,塔樓投影部分又可贈送為住宅地下室,基本無浪費空間。單車指標可達33平米/車位(含設備房)。



而改善型疊墅為了提升上疊的居住體驗,也開始出現各種疊加模式,比如上疊做成大平層的模式。例如上海融創領館壹號院,就采用的是品字型的疊加模式,上疊做成大平層,下疊仍然是上下兩層一躍。



這樣的組合方式,上疊的開間和露臺都有很大提升。



露臺進深將近4米,實現了真正意義上的露天花園。




3、疊墅向下發展的趨勢


除了明源君提到的疊加模式更加多元化以后,疊墅還有一個向下發展的趨勢。即傳統的地下一層和地面一層為下疊的空間,二層和三層為中疊,四層和五層為上疊。當然,不止疊墅,其他別墅產品也有這種趨勢。


很多項目通過抬高地面,做到負一層的采光效果跟地面一層沒有差異,因此“泛首層”的概念被客戶接受。



綠城湖畔雲廬樣板房地下室實景圖



針對性解決傳統4大痛點

進一步提升產品墅感


疊墅產品雖然在低密產品里面更容易出容積率,但疊墅的痛點也非常明顯,比如入戶私密差、上下有干擾、庭院較小等。那么,市場上的產品如何解決這些痛點?


一、入戶方式升級,戶戶有入戶花園與私家電梯


疊墅之所以被詬病是偽別墅,其中一個原因是入戶私密性和儀式感做得不到位,這也是疊墅跟其他別墅產品最大的差距。


為了消滅這個痛點,各大房企做了很多嘗試,常見的處理方式有幾種,一是利用庭院、樓梯、電梯分別入戶,形成全分離的入戶方式,私密性高;二是利用庭院、電梯以及公共庭院進行入戶,私密性次之;三是以樓梯和公共電梯為住戶回家的主要交通動線,私密性相對較差。


權衡下來,現在第一種處理方式用得比較多,上中下三戶都在首層有院子,利用庭院、樓梯、電梯分別入戶,形成全分離的入戶方式。下疊通過南側的小院來入戶 ,中疊通過北側的小院直接入戶,通過室外樓梯先進二層門廳,再通過室內樓梯上到三層 。上疊戶型通過北側的私家小院進入首層的私墅電梯廳,乘坐電梯到達五層的私家空間。



這種雖然也做到了獨立入戶,但是中疊需要爬樓梯,別墅的居住體驗感會大大減弱。


現在的升級做法是上中下都有一層花園,每戶做到獨立入戶,且每一戶都配置有私家電梯。但缺點是建造成本增加,附贈空間減少。


比如上海大寧金茂府上中下疊每一戶都配備入戶花園及私家電梯,且電梯是通往地下室,這樣不管是從地上還是地下回家,都不需要爬樓梯了,而且私密性很強。



▲圖片來源:真叫盧俊的地產觀


而且,大寧金茂府把上中下疊三組電梯并排在一起,一方面電梯不會破壞室內的格局,另一方面也盡量減少由于電梯運行帶來的干擾。


對于降低電梯運行帶來的干擾,有的項目則是直接將私家獨立專屬電梯墻體與居室墻體以露臺做分隔。這樣可以規避電梯噪音影響到居室,而且出了電梯后先進入露臺而不是玄關,增強了回家的儀式感。



二、采光格局,通過創新設計增加面寬


現在大部分的疊墅產品都是單層兩個開間朝南,由于戶型布局一般一樓是客餐廳,二樓是臥室,基本可以做到4個開間朝南,舒適度還不錯。



但現在也逐漸出現了單層3開間朝南戶型,上下兩層可以保證5-6個開間朝南,這種疊墅的居住體驗可以說上了一個臺階,更具備別墅的品質感。


▲圖片來源:克而瑞創新事業部

很多地產項目為了增大面寬,提高采光做了不少嘗試:


1.首層采用橫廳設計,增大面寬


一種做法是首層采用橫廳設計,增大面寬。以重慶保利堂悅為例,采用橫廳設計,面寬8米,中上疊南北通透,同時享有雙向景觀,景觀面大,舒適度較高。




尤其對于改善型和豪宅型疊墅產品來說,隨著面積的增加,整個面寬尺度也有所升級,比如龍湖·天宸原著疊拼別墅,建筑面積約為141.8 ㎡,做到單層南向面寬尺度達10.4米。



2.通過巧妙布局增加面寬


上文提到的聯發疊墅上疊和中疊采用的是“L”型和“7”字型結構,這種規劃可以讓戶型做到大面寬短進深。


                                      

一層

中疊144平方米四房兩廳三衛


北京翡翠公園上疊戶型坐落在兩套中疊之上,形成咬合式設計,這樣一來,整個戶型會顯得很薄,進深最薄處只有4.05米,面寬則達到了14.4米,通透性和采光性都極佳。


翡翠公園上疊戶型圖


重慶龍湖舜山府4種戶型中,都做到了大面寬,下疊180平的戶型面寬達到了10.4,有花園有露臺,各個空間的尺度感比較強,整體舒適度有了大幅度提升。


▲重慶龍湖舜山府上疊,套內面積213㎡


▲重慶龍湖舜山府下疊,套內面積180㎡


三、尺度與功能,改善及豪宅型客戶對尺度更敏感


疊墅各功能空間對于居住體驗有很大的影響,尺度過小會讓人居住感覺壓抑感,沒有別墅感,尺度過大則容易導致總價失控,如何取得兩者的平衡就很考驗設計師的功底了。當然,不同的疊墅客戶,他們對戶型的尺度與功能需求不同。


首先,剛改客戶很多是二胎換房,他們一般需要3到4個房間才夠住。所以,經濟型疊墅的主力面積在120平方米左右,這個面積區間做3房是相對舒適的,不少產品可以做到3+1房,多出1個靈動的空間可以給客戶自己發揮。


以綠城桃源小鎮蘭頌苑組團四庭墅為例,主力戶型為125平和145平的四房,125平的下疊戶型,通過可拓空間,做到了3+1房,能滿足大多數家庭的實際需求。


▲綠城桃源小鎮D2下疊戶型,面積125平方米, 4室3廳4衛1廚


▲綠城桃源小鎮D1下疊戶型,面積145平方米, 4室3廳4衛1廚


從桃源小鎮兩個下疊戶型來看,實用性很強,尤其是145平的戶型,庭院面積很大,一層是餐廳、客廳、庭院一體化設計,引景入室,舒適度很高。


上疊戶型二層有一個可拓展空間,業主可以根據自己需求做成4房。


▲綠城桃源小鎮上疊戶型,面積145平方米, 4室2廳4衛1廚



杭州泰禾做的疊墅產品得房率非常高,以下疊143㎡戶型為例,最大使用面積可達約224㎡,一共可做5房3衛,性價比很不錯。


除了房間數量多,每個空間的尺度還是有保證,不會顯得局促。朝南開間可達7.5米,主臥面積達到30平方米,開間達到4.2米。與此同時,泰禾還在南面做了約38㎡的下沉式庭院,地下空間通風采光絲毫沒有影響,實用性更強了。


泰禾野風·大城小院143平米疊墅下疊5房3廳3衛


其次,改善及豪宅型客戶對尺度、私密性、舒適度等方面的要求則會更高。


以大寧金茂府疊墅產品為例,除了一層臥室,二層的3個臥室全部做了套房設計,很好地?;ち嗣懇桓鋈說囊?。




建面232.34㎡中疊戶型圖 4室2廳4衛2廚3套房

建面223.68㎡下疊戶型圖 4室2廳4衛2廚3套房

建面246.86㎡上疊戶型圖 4室2廳4衛2廚3套房


北京陽光城·京兆府璟墅建面380㎡的下疊戶型,戶型首層面積達到90㎡,7.8米面寬、進深12.3米,舒適度比較高。除了主臥的尺度感,兩個次臥的面積也并不小,最小次臥面寬都能達到3.6m。


四、庭院與地下空間,增強墅感的重要方式


對于疊墅來說,室內空間的設計是基本功,能否形成突破還要看戶外庭院和地下空間,這兩個空間的打造很大程度決定著產品的品質。畢竟,有天有地才有別墅的居住體驗。


1.采用退臺式設計,做到戶戶有露臺


上面我們提到,通過入戶方式的設計,現在大部分項目都可以做到戶戶有個入戶小花園,但對于中疊和上疊客戶而言,入戶花園的實用性相對較弱,所以很多項目會著重露臺的打造。


比如大寧金茂府采用層層退臺的設計,讓每一戶都有花園。



保利半島下疊和中疊分別是南北向入戶花園,上疊雖然沒有入戶花園,但通過頂樓大露臺的設計,上疊業主也能擁有超大的花園。


▲保利半島每戶花園打造


2.深挖地下空間價值


經濟型疊墅地下空間主要以停車為主要功能,豪宅型疊墅主要通過挑高、采光天井、下沉庭院將地下空間轉變成娛樂功能空間,一般設有2層,采光井和私家電梯是標配。這樣一來,地下空間地上化,實用率也就更高了。



比如陽光城京兆府璟墅地下空間設有2層,并配有3個采光井,采光通風較好,地下空間進行挑空設計,這樣可以將地下空間設計為休閑娛樂等功能房,整體別墅的居住體驗都非常強。



現在,有不少項目為了提高贈送,增強競爭力,上中下疊都送兩層地下空間。當然,從客戶的角度來看,地下空間不光看贈送面積,更要看是不是實用,比如是挑高還是夾層,有沒有做下沉式庭院,還是做天井?這些指標都會直接影響地下空間的實用性,實用性強的附贈空間才更加有價值。

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