什么是热血羽毛球:萬萬沒想到!長租公寓正在裂變為4個行業?;姑桓傻惱娓簧狹?/a>

  • 時間:2019-05-22 09:10 編輯:宿小房 來源:宿遷房產網
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摘要:關注長租行業的人可能有這樣一個感受,現在行業喊規??諍諾娜松倭?,討論公寓經營細節諸如公寓經營財務、產品標準化、運營效率、人才培養等問題的人多了。不得不說喧囂過后,長租公寓行業開始慢慢步入成熟。 經歷了之前的蒙眼狂奔,

mg热血羽毛球网站 www.xyezd.icu 關注長租行業的人可能有這樣一個感受,現在行業喊規??諍諾娜松倭?,討論公寓經營細節諸如公寓經營財務、產品標準化、運營效率、人才培養等問題的人多了。不得不說喧囂過后,長租公寓行業開始慢慢步入成熟。

 

經歷了之前的蒙眼狂奔,投資者、房企、品牌運營商們真切認識到這個行業太燒錢了,前期投入大,目前回報率還低。但這又是個萬億市場的大蛋糕,都想堅持到最后吃上一口。不過拋棄以往燒錢的規模戰,公寓運營商該如何經濟地活下去了?

 

明源君認為隨著租賃行業的發展規范化,行業會進入大者恒大和分工細化并行的階段,而公寓企業未來必定是分工合作的。有耐心的投資商出錢,設計建造能力強的開發產品,運營管理能力強的人來做后期運營,資源整合能力強的人做服務。各類玩家做自己最擅長的事情,這樣風險才最小,最終也能實現利益最大化。

 

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公寓投資商

靠“便宜的錢+耐心+眼光”賺錢


第一類細分企業是一些有耐心的投資商,偏好低風險,追求絕對、中長期收益,且回報忍耐期長。他們可以投地產,投其他行業,最終靠資本增值,恰恰符合長租行業的發展調性。同時他們不懂長租行業的運營,基本只提供資金不參與具體的項目拿房、開發和運營,運營商也愿意跟他們合作。


去年中國銀行保監會發布通知明確規定險資獲準進入長租市場,今年以來,我們發現市場上有一些險資、養老基金開始進入長租行業。比如今年3月初投資魔方公寓的加拿大CDPQ,是一家長期投資管理機構,負責管理加拿大魁北克省的公共養老基金以及保險計劃的資產。

 

又如近期某金融巨頭和旭輝領寓的合作,雙方合作投資收購、工程改造、運營管理一線和部分強二線城市長租公寓項目。其中該巨頭提供資金運作、資產證券化等金融解決方案,而領寓則作為運營方提供項目整體設計方案和運營方案。

 

這類資本就是將自己定位為投資商,而明源君認為未來這類資本會越來越多的進入行業,如新派王戈宏所說,長租行業具有很強的金融屬性,像互聯網一樣燒錢得很,一般企業堅持不下來,為什么了?

 

有機構測算過,假如要在全國熱點城市一年內擴張1萬間公寓,公寓的裝修成本+房東的押金和定金,差不多一年需要10個億,同步推進的話需要在6個月內全部支付。此外按照長租公寓的運營規律,五到六年才能收回運營成本實現盈利,每年的運營費用按5萬/間計算,5-6年內需要25-30億的成本投入。這樣算下來,擴張1萬間房源,就需要投入35-40億,如果想進一步快速實現3萬間的規模,需要投入超過百億了。

 

首先,目前長租市場的頭部玩家--各大房企看似在房源、低成本資金獲取上有優勢,一路狂飆占據規模榜,其實暗地里盡是說不出的血與淚。畢竟長租生意屬于長線投資,需要精細化運營,而房企慣于快周轉的開發-投資-再開發。


而且開發板塊還有紅利期,很多房企不可能五六年堅持“戰略性虧損”策略,把錢困在長租板塊。這從各大房企之前熱火朝天進長租行業安營扎寨,如今聚焦基本盤可窺一二。當然并不是說房企需要全面放棄長租業務,而是需要由重轉輕,利用已有經驗進行戰略合作,現階段不適合高舉高投擴規模。

 

其次互聯網系玩家有實力但缺錢,他們主要依靠投資者,而資本方的投資忍耐期有限。前期可以燒錢,但是需要看到效果,規模和市場占有量是考核要求。盲目追求規模的后果大家都知道,資金鏈問題隨之而來。

 

此外另一些玩家利用金融手段擴資金,但不重視房屋質量、不關注租戶身體健康,極大的影響了自身品牌和行業信譽。可能你會說等我有了規模后再去關注,但重建信任極困難。比如明源君的朋友之前租住了某品牌公寓的合租房,但是近期出現甲醛問題,如果堅持維權,她得找第三方機構檢測鑒定,既耽誤時間又得承擔監測費用,生活備受影響,她覺得沒辦法相信這些公寓了,只想住城中村老破小,起碼不用當人肉空氣凈化器。

 

綜合這些來看,長租行業雖有萬億市場空間,實際是個門檻很高的行業,不僅僅要有錢,得是大錢、長錢和便宜的錢。而有眼光、有回報忍耐期的投資商是最適合的人選。


2


公寓設計建造商

靠“產品設計建造手藝”掙錢


第二類細分企業是公寓開發商,主要依靠產品建造能力和品牌輸出。上面明源君提出做長租很燒錢,但并不代表除了資本商,其他機構就沒有機會。比如有實力的房企、互聯網系、中介系他們積累了一定的設計建造能力,可以憑借自身的設計建造能力分享未來長租紅利。

 

如同地產開發行業的模式,公寓開發商一可出小比例的資金,占一定股份,操盤項目。另一種不出錢,單純輸出品牌和項目開發能力。畢竟長租行業發展至今,在產品打磨方面很不足,市場上的產品同質化嚴重,且存在供應結構偏差。

 

首先,很多一線、新一線城市紛紛祭出人才新政,為了吸引人才留住人才,“管吃管住”級服務----給戶口、給錢,給人才公寓住。誰來開發人才公寓了?有手藝的運營商可謂有大展拳腳的地方了。

 

比如旭輝領寓可謂是長租行業內少有的產品專家、生活美學家,建有行業內首個產品研發基地,開發了三條產品線標準戶型,還創新打造出7m2、11 m2、13 m2的極小戶型。且研發了步入式衣帽間、立體廚房收納、一步式陽臺燈室內生活設施。這些產品既能產生高坪效也能提供居住高品質,極好的平衡了收益和居住體驗的問題。

 

基于出色的產品開發能力,18年中旬,領寓與平湖經濟開發區成功簽署人才公寓配套戰略合作,被授權委托經營人才公寓預計550套,同時落地全品類產品線。不得不說這為其他公寓行業參與者帶來信心,只有你有能力不愁沒有施展的空間。

 

其次,目前公寓細分市場上的產品依然比較少,白領公寓占絕大多數,存在一定的供需不匹配。比如很多低收入者需要更經濟實惠的產品,而有的人群需要特色化產品。又如馮侖之前提到,長租公寓其實有很多細分市場,比如女性公寓、同性戀公寓、主題公寓等。


說到細分,之前在YouTube和微博上很火的Ququri系列迷你公寓,它由一家名為Spilytus的日本開發商打造,該公司專注于開發各類微型公寓。

 

在該公司的精心設計下,房間壓縮為9-13平米,公寓入住率高達99%。且從收益的角度來看,在熱門地區,迷你公寓的單位收益率會比普通出租屋高出2%-3%。比如在惠比壽、中目黑等高人氣地區,普通出租屋的收益率一般在4%-5%之間,但是Ququri的收益率超過了7%。

 

該公司的公關代表表示“我們的設計是以毫米來調整的”,而且為了防止其他企業模仿他們的設計,2018年就為小空間內的生活設施申請了專利。

 

符合用戶生活需求的產品設計終究能贏得市場歡心,還能掙到錢。所以在未來的租賃行業專注打造產品的公司也有自己的一席之地,他們可以靠自己的手藝掙錢。

 

3


公寓運營商

輸出“運營實力和管理能力”賺錢


第三類是公寓運營管理商。收入基本由三塊組成:一是向資產端去收取前期籌開階段的設計、工程和其他一些專項服務的費用;二是在運營階段,運營基礎費用加上傭金,以及溢價分成;三是從租客和社群運營中挖掘更多非租收益,比如通過對接第三方提供相應生活服務。


根據服務對象的不同,你可以做長租全鏈條的運營,也可以是某個環節的運營管理。比如你是為資本方服務,他出錢,你需要找地,做項目規劃、產品設計、工程施工到后期運營管理全鏈條服務,三塊兒的錢都可以掙。


如果你是為公寓業主服務,公寓已經定型了,你需要做后期運營管理,幫助業主提升出租率,獲得資產溢價,就掙后兩塊的錢了。


這些都取決于運營商本身的運營能力,但在明源君看來,全鏈條運營管理非??佳樵擻痰淖試湊?、產品開發迭代、運營管理等綜合能力,現在很多運營商還不能做到這些。


之前明源君去參觀過一個專門做全鏈條托管運營的公寓企業,如何拓客,如何管理門店做得很好。但是實話講產品設計的很一般,首先沒特色,其次體驗差,一個自稱為產品創新點的收納桌,乍一看不錯,打開桌面有個鏡子配上內部收納可做化妝臺用。但仔細一琢磨,如果桌面上有東西,還得先把面上的東西放到別的地方,再打開。


另一個專門做全鏈條式運營管理的公寓企業據明源君參觀過的同事反映運營做的不錯,產品也做得很一般。且不談產品開發能力,光運營管理本身就是個龐大的工程了。

 

之前明源君在參加一個長租公寓活動時,一個中小房東問公寓運營商,如果我把房子給你管,你收了我的托管費,我出租率上不去,掙得錢還沒有以前多,那我干嘛把房子給你管,這個疑慮所有委托方都會存在。

 

從公寓業主的訴求中,我們可以了解后期運營管理重點能力在于具有獲客能力,租金溢價能力,能降低運營成本且同時保障租戶體驗,只有這樣才能實現自己和委托方的利益。而這其中就涉及到門店經營和公司運營兩個層面的運營。

 

以窩趣的后期運營為例:

 

門店經營中,為達到提升出租率。窩趣利用了泊濤酒店運營管理經驗,制定了靈活的定價策略,包含排隊系統、各渠道組合銷售的銷售策略,多渠道反饋的Standard標準服務模型,以及線上線下同步的社群打造,智能、精細的收益及內控管理,保證收益最大化。


公司運營層面,運營分為產品標準、籌建支持、人才培養、運營STEP管理、IT系統支持、會員管理/銷售六大體系,通過這六大體系全面提升項目收益及獲得房產增值。

 

從上面我們可以看出,后期運營管理本身就是個很燒腦并考驗能力的工作。對于更多公寓從業者來說,明源君認為運營商可在做好后期運營管理的基礎上,再整合各方資源做全鏈條的運營服務,不需要每個環節都自己來。

 

4


公寓服務商

靠平臺服務和垂直服務掙錢


第四類是長租公寓的服務商。長租行業從粗顆粒大開發走向精細化運營,愈加注重門店管理、房間出租管理等,同時也更加注重延伸面向租戶的增值服務,所以未來長租行業會衍生出一類針對公寓運營者和租戶的服務商。


房間管理規模過萬的公寓運營商,一般會組建技術團隊研發自己的公寓管理系統,比如樂乎、城家公寓、窩趣、魔方等公寓運營商。管理系統成熟后,也可向其他公寓運營商輸出系統服務。


具體來看,線上的平臺服務主要分為這幾類:


❶ 專門面向公寓運營商提供SaaS管理系統的服務商如明源云公寓,掙系統服務費;


 公寓運營商提供平臺管理服務,再從平臺切入,為租戶連接相關垂直服務的平臺商如蘑菇租房、巴樂兔等,收取公寓機構系統服務費+對接服務方的中介費;


❸ 有專門為公寓機構提供流量服務的平臺商如58、安居客等,掙房源所有者上架房源的端口費。


其中做得比較好的有58、安居客、貝殼找房、蘑菇租房等。從市占率來說,前三者處于領先地位,但是他們也存在很多問題,比如直擊人心的假房源問題。于蘑菇租房來說,很多公寓運營商反映管理系統很好用,但是流量不夠。嚴格意義上,沒有出現“寡頭企業”能打通交易和公寓管理系統。


所以對于公寓從業者來說,目前還有很多機會,畢竟現在做平臺服務的蘑菇租房,之前是做公寓運營管理的。不得不說租賃機構做這類平臺具有天然優勢,因為他們之前做過職業房東,了解公寓的運營模式,管理過程中可能存在的痛點,以及職業運營者的使用需求,產品設計起來更有針對性。


不過最重要的是,平臺商得弄清楚自己的服務對象、盈利模式、細分市場,做得小而美,日后也可抱大腿,并入大平臺,或者尋找與政府部門合作機會,提供技術和運營支持。


另一類是針對租戶提供線下垂直服務,公寓企業掌握著巨大的線下消費入口。比如有的租戶需要換租,有的租戶需要有人為他們打掃房間、做飯,那離租戶最近的公寓運營者就可以自己組建服務團隊為租戶提供搬家、家政、金融、裝修等服務。例如自如就針對這類需求,組建了自己的保潔團隊,目前保潔阿姨已超過3000人,其次還有自己的搬家團隊。


要么和供應商合作,對接外部資源,將生活服務導入公寓,收取中介費。比如安歆公寓會為租戶對接一些職業技能培訓服務或者兼職介紹服務。

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