4399热血羽毛球:龍湖、萬科、中南的項目示范區這樣干!成本省下幾千萬,效果還很贊

  • 時間:2019-05-23 09:01 編輯: 來源:
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摘要:示范區是營造購房體驗的重要載體,房地產大約有90%甚至更多銷售最終是在項目現場發生的,因此示范區一直頗受房企重視。示范區猶如一場必須通過的考試。房企為了得高分,傾囊付出,不上千萬都不好意思稱高品質示范區,財大氣粗者甚至能花出

mg热血羽毛球网站 www.xyezd.icu 示范區是營造購房體驗的重要載體,房地產大約有90%甚至更多銷售最終是在項目現場發生的,因此示范區一直頗受房企重視。


示范區猶如一場必須通過的考試。房企為了得高分,傾囊付出,不上千萬都不好意思稱高品質示范區,財大氣粗者甚至能花出五六千萬。


行情好的時候,不計成本或許看不出問題。一旦行情波動,情況就壓力山大。一擲千金慣了,殊不知由奢入儉難。


當然,示范區考得也不是越省越好。滿分答案是達到造價與效果之間的合理平衡。因為示范區嚴控成本與做出效果本身并不沖突。


示范區這場大考,主要扣分項是:1.開工越快越好;2.面積越大越好;3.選材越貴越好。


房企想得高分,相應的訂正辦法是:1重視前置;2控制面積;3精選材料。


下面明源君就詳細談談這扣分項的出現原因和相應解決方案。


重視前置

沒想清楚就開工=事與愿違


示范區一般要求在開盤前一個月開放,一旦滯后將影響開盤銷售,因此很多項目為搶節點,都壓縮示范區的建造工期。但倉促上馬,容易出現下面三個問題。


① 不明規范,案場違規被拆


曾經有項目售樓處都建好了,卻被政府判定為違規建造,不得不拆掉重建。重建過程中,由于設計周期只有7天,很多地方沒考慮清楚就開工,結果施工一個月,就整改了大半個月。


② 定位不清,導致一改再改


很多房企建立了產品標準化,以為示范區能照搬,于是拼命壓縮設計周期。但不同項目不同區域的目標客群可能完全不同,各自敏感點也有差異。很多項目在進行中反復整改。


③ 想搶工期,反而耽誤工期


很多示范區為搶開盤,工期相當緊張。但搶工期可能導致施工混亂,到頭來反而耽誤了工期。隨之出現質量問題讓呈現效果打折,還多花一堆冤枉錢。


深究起來,這些都是不重視前置,缺乏統籌安排。明源君認為做到前期定位明確和標準化這兩點,就能避免后期反復改,節省工期與成本。


一、前期定位要清晰,避免后期反復改


有些事情沒搞清楚,示范區就倉促開工,很容易導致發生上文提到的低級錯誤。


首先,在示范區動工之前,一定要確定各種建造是符合規范的,吃透項目當地的規則非常重要。


其次,示范區各個??槎家浞痔致矍宄?,定位要清晰,比如采用什么風格,售樓處是永久性還是臨建,做集裝箱還是集約式等,把這些問題都想清楚,一旦開工就不要輕易變更,否則很容易成本失控。


第三,提前做好籌劃,找準客戶敏感點,要突出效果的部分,預算大膽放寬。不是客戶敏感點的部分,預算可適當緊縮。


萬科曾對客戶看房過程中的關注點進行調研,結果顯示如下:



從上表可以看出:


首改項目客戶群,最關注樣板房。示范區在定位和設計時,對園林景觀成本可以適當控制,預算重點應放在提升樣板房生活場景體驗上。


高端豪宅項目客戶群,對樣板房感受不那么強烈,興奮點反而在社區環境、生態景觀、細節設計等方面。在此情況下,園林反而成了“剛需”。以高端項目見長的龍湖,就有輕車熟路的五重園林模板。因此,此類項目的預算要更多關注人文沉淀的展示、材料工藝的把握,突出細節與品質。


二、用好標準化,節省工期、降低成本


房企做第一個項目示范區可能要花一年,如果做到第五個項目示范區還要花一年,就危險了。這是房企容易犯的典型錯誤:沒有積累經驗,沒有建立模型,缺乏標準化,因此項目無法快速復制。


標準化帶來的一個直觀好處就是節省工期,而且通過集中采購,能降低采購成本。


碧桂園要求示范區盡量采用公司已有標準???,這樣可以做到套用原有土建、安裝施工圖紙和裝修圖紙,節省設計、采購和招標時間。


保利通過統計和研究,根據售樓部各個??櫚吶渲寐?,將??櫸治竟δ苣?楹透郊庸δ苣??,以及確定每個功能??楹俠礱婊段?。不同項目應用時,只需要根據項目的營銷需求和成本目標選擇??榫涂梢粵?。


標準化對明源君下面將講到的控制面積和精選材料兩點同樣有幫助。??榛莩〉靨跫拗?,在基礎售樓部平面上進行面積調整和流線優化。類??榛杓葡翊罾指咭謊ㄊ勐ゲ?,可以重復利用鋼結構,都能節約工期、降低成本。


控制面積

小空間照樣五臟俱全、效果驚艷


示范區面積越大,展示內容越豐富。但從成本角度,示范區面積越大,后續開發、景觀、施工時間成本都會相應增加。


示范區一般由前場園林、大門、戶外體驗區、售樓處、樣板間組成,每部分功能不同。有示范區仗著面積大,隨意分配,失了主次,未營造出視覺節奏感。


示范區面積按豪宅、改善性住房、剛需的定位依次遞減。但有示范區沒弄清項目定位、只關心面積。比如剛需盤客戶更在意樣板間,結果有的剛需盤大秀戶外面積,客戶無感。


其實,通過動線設計,特殊材料運用,同樣可以讓小面積示范區有驚艷效果。


一、動線多迂回,曲徑能通幽


動線是人在空間中的行動路線。示范區動線設計要力求迂回,在緊湊區域內展示更多內容,一方面可以集聚人氣,另一方面也能更好控制成本。


合肥龍湖春江酈城僅800平的體驗區,正是通過動線的迂回設計,居然塑造出“遠觀潭水、旱溪尋源、近賞瀑布”三個空間序列。


在龍湖標準化模板中,示范區入口通常安排成這樣:



小路弧度經過了專門計算,故意讓人看不到后面景觀。往前是一條狹窄夾道,但經過一個拐彎,就是一片草坪,豁然開朗。給客戶強烈的心理沖擊。


通過動線影響客戶心理的嘗試,省下的是面積和成本,增加的是客戶的購買欲望。



二、打磨多一點,空間能“增加”


物理空間是固定的,但客戶可感知的心理空間卻能變化。除了動線,還能通過一些材料,營造特殊視覺效果,從而拓展空間。


透光或反光材料借助光影,讓室內外多重空間交融在一起,進而淡化空間界限。具體手法就是通過不同形態的玻璃,增強空間感,光影還能讓空間變得靈動有趣。



連石頭這樣本來普通的原料,通過打磨吊裝,運用鏡面、燒面、荒面拉槽,得到幾種不同的肌理,形成對比和明暗變化。中南置地在浙江諸暨開發的中南新悅府示范區,連一堵墻都沒放過,通過拉槽,硬是把墻體飾面做出具有現代感的立面肌理。



三、前場園林,要舍得留白


示范區大部分空間都可考慮集約分配,唯獨前場園林必須空出,好比國畫留白。前場留白,除了能節省該區域的布置成本,更是儀式感與舒適感的需要。


示范區大門到售樓處之間的空間,稱為前場園林??突3島?,一般會步行到售樓處。龍湖原著系列示范區,幾乎都為前場園林留出了很大位置。越是高端客戶,越在意這種大氣的儀式感。



留白前場園林并不只適用于豪宅。中南新悅府示范區哪怕只有1500平,也留出了大量前場空地。非豪宅項目,儀式感可能不那么重要,但舒適感必不可少。



判斷舒適感最簡單的方法是拍照。讓攝影在復雜景觀中做減法,如果鏡頭里過于飽滿就是問題。有些房企不愿放過前場這一難得展示區,堆滿假山樹木,把本來有限的空間擠得美感盡失,連視覺舒適感都無法保證,還浪費了不菲的景觀成本。


巧用材料,能“拓展”空間。明源君下面會具體分析精選材料,讓示范區省錢還有高級感。


精選材料

不是比花錢,而是比搭配和創意


走過前場園林就是外景體驗區和售樓處,這部主要分支出正是來自材料。種滿高大喬木的戶外,水景,豪華售樓處都是花錢的地方。


難道不亂種喬木,不濫用水景,不搞豪華售樓處,示范區就不高級了嗎?當然不是。明源君在此獻上三條錦囊。


一、植物巧搭配才有層次


一般情況,軟景成本占總景觀成本平均為60%。


很多房企喜歡在戶外體驗區拼命種樹,還特別迷戀天價古樹,千里迢迢從山里挖出運來,代價已夠大,后期養護成本同樣不可小覷。如此一來,成本自然失控。


對此,明源君的建議是:


合理掌控植物栽植密度,避免不必要的浪費。預留出植物栽植后達到效果的時間。避免因工期緊,通過加大栽植密度提高綠量。合理使用苗木及其規格,喬木成本通常較高。草坪成本較低,在保證效果的前提下可適量提高草坪比例?;ɑ芎篤詬?、維護成本高,尤其在冬季和北方地區,建議適量選擇。



金地景觀工程成本導則中,草坪、地被、非石材鋪裝面積之和超過總面積的53%。


考慮到花卉后期維護成本高,如果將花卉與農作物間隔種植,既保證景觀美觀性,提升展示性,還能極大提高用戶參與性,最后還省了花卉維護費,簡直一舉多得。


不要以為蔬菜瓜果沒有花卉洋氣,當下生態農業才是最流行的。成都綠地云璽468就打造了一個社區農莊,大受歡迎。


二、石材讓無水勝有水



水景帶來靈動美觀等好處自不用說,耗費成本貌似不高。不過仔細算算,水體更換、落葉清理等后期打理的隱形成本不能忽視。此外,水景在南方容易滋生蚊蟲,在北方損耗成本更高。


為此,蘇州萬科麓巷、蘭州萬科城、武漢保利大都會示范區不約而同選擇了枯山水。體驗效果都很驚艷,客戶感受禪意都不用去日本,口口相傳,省下一筆宣傳費用不說,產品溢價也是分分鐘的事。



枯山水尤其適合面積不大的示范區,因為日本園林的精妙之處正是小巧精致??萆剿畛跏僑氈疚視Φ鋇氐乩硤跫ㄔ斕乃蹺⑹皆傲志骯郟閡雜檬橄笳魃鉸?,白沙象征湖海,線條表示水紋,營造出特有的環境氣氛。


枯山水省下水景建造費不說,后期維護費用也非常低。


三、售樓處選材比新意


客戶從前場園林、大門、戶外體驗區一路進來,最終來到售樓處和樣板間。某種意義上,這里堪稱銷售的臨門一腳。


有的房企對售樓處重視過度,希冀給客戶深刻印象,裝修上花了重金??突Ч詞腔ㄇ蚍康?,不是買驚訝的。結果花錢裝修,耗了成本,還無助銷售。


上文提到保利??榛杓頻氖勐ゴ?,就嘗試了鋼結構,節點都是采用標準化高強螺栓連接,鋼梁和鋼柱的重復利用率高達90%。按照市場綜合單價暫按1萬元/噸,鋼結構拆除重新按照暫按0.3萬元/噸。園林喬灌木和室內軟裝的重復利用率也能達到70%以上!



除了鋼結構售樓處,保利還升級了集裝箱售樓處。集裝箱雖然成本低,但其工業風格很難與住宅匹配。保利通過賦予集裝箱第二層皮膚來實現風格的轉變。


保利·天匯重復利用保利·林語鏡的售樓處,保持原箱體結構不變,在原箱體的外面掛了一層白色鋼板,打造出全面貌的高貴現代感十足的售樓處,工期僅60天。在初次建造時,保利就考慮到了后期再利用,特意設計為開拆卸結構,成本因此節約了近60%。


   


更重要的是,以集裝箱做售樓處材料并不只能做剛需盤售樓處。龍湖就利用集裝箱材料,做了對顏值要求很高的豪宅售樓部。


廣州龍湖雙瓏原著,利用鋁板和玻璃幕墻作為“第二層皮膚”,創造出簡潔舒展的線條,把集裝箱消隱得不留痕跡。


小結


示范區不只是一個簡單展示,而是整個項目風格,甚至是房地產企業文化的再現。透過示范區,人們能感受到一種美好的居家氛圍和生活方式。


砸錢造奇觀不是最難。最能考驗房地產企業的就是如何能夠以有限的成本、在有限的時間和空間里、用有限的材料,講出無限的故事。


并且,這確實是可能的。

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